등기 전, 오피스텔 명의 변경하는 방법 및 증여시 유의점!

미리 준비 안하면 여러번 고생하게 된다.

그런데 제대로 말해주는 사람이 없어서 몸으로 고생하고 방법 정리 함.

등기 전에 명의 변경 해야 세금 내는 것 없이 깔끔하다.

*등기 전 분양권만 갖고 있는 사람이 가족에게 명의변경, 사업자 변경시 

-등기 이전에 변경해야 등기비 및 취득세 절약된다. 

등기 후 명의 변경시 등기비 및 취득세 납부해야 하고 방법도 복잡함.

가족간 증여시 부가세 환급 안해도 됨.

*** 3개월내 양수자는 증여세 신고를 국세청 홈텍스에서 해야 한다.

(조회방법 : 국세청 홈텍스→조회/발급→신고납부→증여세 결정정보 조회)

부동산 등 재산을 증여받은 사람(수증자)은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고, 납부해야 한다. (기한내 신고시 세액공제 3% 받음 / 미신고시 가산세 10~40% 부과)

***재산을 증여 받으며 해당 재산에 담보된 채무까지 인수하는 부담부 증여의 경우 재산을 증여한 자는 채무액에 대한 양도소득세를 신고, 납부할 의무가 있다.

수증자가 거주자인 경우, (비거주자는 공제되지 않음)

가족간 증여시 부부는 10년간 6억 증여세 면제, 직계비속은 5천만원 면제이다.

기타친족(6촌이내 혈족 및 4촌 이내 인척)은 1천만원 면제이다.

출처 

국세청 https://www.nts.go.kr/support/support_13.asp?cinfo_key=MINF7320100720170729&menu_a=130&menu_b=100&menu_c=3000

1. 증여할 부동산 주소의 구청이나 시청에서 부담부 증여계약서 작성 -> 검인

따로 양식이 없다. 

* 준비물

각자 신분증. 부동산 매매계약서 원본.(여기에 내용이 많으니 가져가는게 좋음)

아래는 시청에 구비된 증여계약서 양식

* 중도금 대출이 있다면 특약사항에 중도금 대출을 승계한다고 기입하면 된다.

2. 계약서 권리변경. 

검인받은 부동산 증여계약서 갖고,

분양업체(시행사)에서 계약서 원본 뒷면에 양도자와 양수자 도장을 받아서 제출하면 계약서 원본 뒷면에 매도 확인 도장. 처리해서 정정해줌.

* 준비물 - 부동산 계약서, 부동산 증여계약서 (시행사(분양업체)에서 요구하는 서류 문의)

양도자 인감도장, 인감증명서, 등본, 신분증 제출

양수자 인감도장, 인감증명서, 등본, 신분증 제출

3. 계약서 원본 받고 세무비용 10 만원 내고 바뀐 명의로 사업자등록 신규 신고 하거나(세무사는 모아서 일 진행해서 일주일 가량 걸린다) 본인이 신고하면 세무비용 10만원 아낌.

4. 세무서에서 사업자등록 폐업 포괄양도양수 체크, 해서 기존의 양도자 사업자등록증을 폐업.

사업포괄양도양수계약서 인터넷 양식으로 작성, 준비 후 갖고 와서 폐업 접수. 

(접수증받으면 한달내 양도자는 부가가치세 확정신고를 해야 한다! : 국세청 홈텍스→부가가치세신고→한달 이내 신고시 기한내 신고, 한달 이후 신고기한 후 신고→ 신고대상기간, 사업자등록번호 기입후 확인버튼→무실적시 무실적신고 버튼 누르고 확인 누르면 끝)

'사업포괄양도양수계약서'도 양식이 따로 없다. 

인터넷 참고하여 수기로 써서 내도 된다.(단, 손가락 아픔..)

그전에 어떤 것들이 필요한지 문의했는데 부동산 사업포괄양도양수계약서가 필요하단 말을 안해줘서 고생..

검색 후 이미지에서 보고 수기로 써도 되고 타이핑 쳐서 출력 후 가져가도 된다. 

***사업자 폐업은 중도금 대출시 상환후 폐업해야 한다!!! 먼저 폐업시 은행입장에서는 사업자 자금으로 수익성 보고 투자해서 대출한건데 폐업이 신고되면 이자 받을 이유도 사라지고 기한 상실되어 대출금 회수에 들어간다.

기한 상실 부활하려면 은행과 상의 후 사업자등록 폐업 철회하거나 방법 찾아야..

사업자 변경시 중도금 대출 받은 은행과 상의해야 함.. 공무원들 이런 내용 전혀 모름..ㅠ,.ㅠ

* 사업자 등록 폐업은 명의 변경하고 진행하거나 대출받고 있는 은행에 시점을 문의 해야 한다.

* 애초에 명의변경 할 필요없이 신용등급 높은 사람이 대출도 유리하니 잘 따져보고 명의 정해서 구매하는 게 좋다....